Die gesetzlich vorgeschriebene Veräußerung von Immobilien erfolgt vorwiegend online, mit Ausnahme der Fälle, die vom Richter begründet werden, um Gläubiger nicht zu benachteiligen oder das Verfahren zu verlangsamen.

Über die Online-Auktion kann man an Versteigerungen in ganz Italien teilnehmen, ohne reisen zu müssen. Das neue System sieht vor, dass die Teilnahme über eine digitale Plattform erfolgt, die von einer im betreffenden ministeriellen Verzeichnis eingetragenen Privatperson, dem Verwalter der Veräußerung, bereitgestellt wird. Astalegale.net S.p.A. ist zum Beispiel mit seiner Plattform Spazioaste.it in das ministerielle Verzeichnis der Gestori della Vendita (Veräußerungsverwalter) eingetragen.

Die vollständig ausgefüllten und digital signierten Gebote werden mit zertifizierter E-Mail an eine vom Justizministerium verwaltete Adresse gesandt. Die Zahlungsmodalitäten für die Kaution werden jeweils vom zuständigen Gericht festgelegt, in der Regel erfolgt die Zahlung per Banküberweisung unter Angabe der Identifikationsnummer der Transaktion. Das Gebot gilt als abgegeben, sobald eine Empfangsbestätigung per zertifizierter Post eingegangen ist.

Es gibt drei Arten der Online-Veräußerung:

• Synchron (Art. 21 Ministerialerlass 32/2015). Es handelt sich um eine Versteigerung in Echtzeit, die gesamte Abwicklung erfolgt online und es besteht die Möglichkeit, während der Auktion einen Chat zu nutzen.
• Gemischt synchron (Art. 22 Ministerialerlass 32/2015). Hier wird die traditionelle Versteigerung mit der Online-Versteigerung kombiniert, wobei die anfängliche Wahl die Art der Teilnahme festlegt: Wer in Papierform geboten hat, nimmt durch Erscheinen vor dem Ansprechpartner teil, wer sein Gebot online abgegeben hat, fährt in diesem Modus fort. Die Versteigerung findet auf jeden Fall in Echtzeit statt.
• Asynchron (Art. 24 Ministerialerlass 32/2015). Gebote und Erhöhungen finden ausschließlich online statt, und zwar innerhalb eines Zeitraums, der in der Veräußerungsbekanntmachung festgelegt ist, jedoch zeitlich versetzt. Wenn ein anderer Nutzer ein höheres Gebot abgibt, wird der Teilnehmer benachrichtigt und kann erneut bieten. Nach Ablauf des festgelegten Versteigerungszeitraums erhält der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag für die Immobilie.

Der Richter legt die Einzelheiten jeder Online-Versteigerung fest und gibt sie in der Veräußerungsbekanntmachung an. In jedem Fall wird die Versteigerung mit der Zahlung des fälligen Restbetrags (abzüglich der Kaution) abgeschlossen.

An einer Zwangsversteigerung kann jedermann teilnehmen (Art. 571 Abs. 1 und Art. 579 Abs. 1 ital. ZPO), mit Ausnahme bestimmter Personen, wie dem Vollstreckungsschuldner (welcher der Vollstreckung zur Schulderfüllung unterworfen ist, Art. 579 ital. ZPO).

Weitere Personen, denen die Teilnahme an der Versteigerung gem. Art. 1471 Codice civile (ZGB) untersagt ist, sind:

• Verwalter des Vermögens des Staates, der Gemeinden, der Provinzen oder anderer öffentlicher Einrichtungen in Bezug auf das ihnen anvertraute Vermögen.
• Amtspersonen (z.B. Notare, Rechtsanwälte, Gerichtsvollzieher, Kanzleibeamte), in Bezug auf Vermögenswerte, die durch ihre Vermittlung veräußert werden.
• Personen, die aufgrund rechtlicher Bestimmungen oder einer behördlichen Anordnung das Vermögen anderer verwalten (z. B. Eltern in Bezug auf das Vermögen ihrer minderjährigen Kinder).
• Bevollmächtigte in Bezug auf Vermögenswerte, mit deren Veräußerung sie beauftragt wurden, es sei denn, sie wurden vom Auftraggeber ausdrücklich ermächtigt oder der Kauf schließt einen Interessenkonflikt mit dem Auftraggeber aus. Das Erwerbsverbot für diese Personen ist relativ, es gilt nur für die ihnen anvertrauten Vermögenswerte.

Für Eltern oder Betreuende bestehen spezielle Verbote in Bezug auf das Vermögen von Minderjährigen oder Betreuten. Wer gegen diese Regelungen verstößt, riskiert die Nichtigkeit des Kaufs. Es gibt jedoch einige Ausnahmen: Der Ehegatte in einer gesetzlichen Gütergemeinschaft, das Kind des Schuldners (wenn der Schuldner lebt) und der Gesellschafter eines Unternehmens können unter bestimmten Voraussetzungen teilnehmen.

Auch EU-Ausländer und Nicht-EU-Ausländer mit einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung können an den Versteigerungen teilnehmen. Andererseits können Nicht-EU-Ausländer, die nicht in Italien ansässig sind, nicht vom Ausland aus teilnehmen, wenn zwischen Italien und ihrem Herkunftsland nicht das Gegenseitigkeitsprinzip gilt (das ermöglicht, dass ein italienischer Staatsbürger vom Ausland aus an einer Versteigerung in diesem Land teilnehmen kann).

Gem. Art. 579 ital. ZPO kann die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung folgendermaßen erfolgen:

• persönlich
• durch eine notariell beurkundete Sondervollmacht, die nur einem zugelassenen Rechtsanwalt übertragen werden darf (bei Geboten, die mehrere Personen gemeinsam abgeben, ist eine notariell beurkundete Vollmacht zwingend)
• durch einen Anwalt für eine zu benennende Person (Art. 583 ital. ZPO).

Wer an einer Versteigerung teilnehmen möchte, sendet das unwiderrufliche Kaufangebot innerhalb der in der Veräußerungsbekanntmachung angegebenen Frist an das Justizministerium.

Die Form der Gebotsabgabe - online oder traditionell - ist je nach dem gewählten Veräußerungsmodus unterschiedlich:

• Online-Modus. Die Abgabe des Gebots erfolgt über ein Online-Formular des Ministeriums, das die Bezeichnung "Online-Gebot" trägt und auf der Plattform des Verwalters der Versteigerung verfügbar ist. Um auf Spazioaste.de ein Angebot abzugeben, klicken Sie einfach auf "Gebot abgeben" in der Registerkarte der Immobilie, an der Sie interessiert sind. In diesem Fall muss der Antrag gemäß der ministeriellen Vorlage ausgefüllt und alle erforderlichen Angaben gem. Art. 12 Verordnung Nr. 32/2015 eingegeben werden, wie beispielsweise Personendaten, Losnummer und Höhe der Kaution.
• Traditioneller Modus (Papier). Um an einer Versteigerung teilzunehmen, muss das Gebot in einem verschlossenen Umschlag beim beauftragten Experten in dessen Büro abgegeben werden, sofern in der Versteigerungsbekanntmachung nichts anderes angegeben ist.

In beiden Fällen ist es für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung zwingend notwendig, eine Kaution zu hinterlegen, deren Höhe in der Übertragungsanordnung für die Veräußerung festgelegt ist.

Sie haben das gesetzlich garantierte Recht, eine zu versteigernde Immobilie zu besichtigen. Gem. Art. 560 ital. ZPO muss der Schuldner die Besichtigung der Immobilie durch potenzielle Erwerber in der vom Gericht festgelegten Weise zulassen.

Um eine Besichtigung zu buchen, loggen Sie sich einfach auf der Anzeigenseite oder im Portal der öffentlichen Veräußerungen ein, wählen die Registerkarte der Immobilie, die Sie interessiert, klicken auf die Schaltfläche "Besichtigung buchen" und füllen das Antragsformular aus.

Der gerichtlich bestellte Verwahrer organisiert den Besichtigungstermin gemäß dem Zeitplan und den Modalitäten, die in der Übertragungsanordnung für die Veräußerung festgelegt sind.

Die einzigen unmittelbaren Kosten für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung sind die Stempelgebühren in Höhe von 16 € für die online oder in Papierform vorgenommene Gebotsabgabe. Nur der Zuschlagsempfänger hat die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Gebühren und Kosten zu tragen.

Die Kosten für die Übertragung umfassen die Kosten für die Eintragung, die Umschreibung, die Katasterübertragung und in einigen Fällen die Löschung von Belastungen, die zulasten des Verfahrens oder des Zuschlagsempfängers gehen, wie in der Veräußerungsbekanntmachung angegeben. Der Zuschlagsempfänger hat gem. Ministerialerlass Nr. 227/2015 die Hälfte der Kosten zu tragen.

Indirekte Steuern wie die Registersteuer oder die Mehrwertsteuer sind abhängig vom Vollstreckungsschuldner und von der Art der Immobilie. Es gibt Steuererleichterungen für Erwerber im Falle einer Einstufung als "Erstwohnsitz" oder für sog. IAPs (gewerbliche Landwirtschaftsunternehmen), für die innerhalb der vorgegebenen Frist eine spezielle Erklärung einzureichen ist.

Für die Regelung der städtebaulichen Situation der Immobilie können weitere Kosten anfallen, z.B.:

• Gebühren für die städtebauliche Legalisierung der Immobilie
• Gebühren für die Erstellung des Energieausweises (A.P.E.), der Konformitätserklärung für die Anlagen sowie der Flächenwidmungsbescheinigung
• Kosten und Gebühren für Wohnungseigentum
• Kosten für rückwirkende Genehmigungen

Die Kaution des Zuschlagsempfängers ist die einzige, die als mit der Gesamtsumme zu verrechnende Anzahlung einbehalten wird. Alle anderen von den Bietern geleisteten Zahlungen werden in voller Höhe zurückerstattet.

Die Erstattung erfolgt auf demselben Weg wie die Zahlung (Banküberweisung, Barscheck).

Ebenfalls rückerstattet werden Kautionen, die von Personen geleistet wurden, die aus irgendeinem Grund nicht an der Versteigerung teilnehmen konnten.

Der Zuschlagsempfänger eines Vermögenswertes in einer Zwangsversteigerung ist verpflichtet, den gebotenen Betrag innerhalb der in der Veräußerungsanordnung oder im unwiderruflichen Gebot angegebenen Frist zu begleichen (Art. 585 ital. ZPO). Diese Frist ist verbindlich und ihre Nichteinhaltung führt zur Verwirkung des Zuschlags. Die Frist für die Zahlung des Restbetrags wird während der Ferienzeiten nicht ausgesetzt.

Falls erforderlich, kann der Käufer ein Darlehen beantragen, das erst gewährt wird, nachdem der Zuschlag rechtskräftig geworden ist. Wird die Immobilie nicht erworben, wird auch das Darlehen nicht bereitgestellt.

Gemäß Art. 587 ital. ZPO erklärt das Gericht bei nicht fristgerechter Zahlung den Zuschlag für verwirkt, verhängt eine Geldstrafe auf die Kaution und die Versteigerung wird wiederholt.